¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere?

Cuando la herencia está constituida por bienes indivisibles o mientras no haya partición, los herederos conforman una comunidad en la que todos son cotitulares de la totalidad del patrimonio hereditario. Todos los coherederos tienen derecho a la plena titularidad de su participación en la herencia.

Sin embargo, ninguno puede disponer de los bienes concretos por sí solo. Por ejemplo, en el caso de la venta de una propiedad, si no existe común acuerdo la venta es nula. Por otra parte, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Para resolver esta aparente colisión de intereses, existen diferentes recursos.

Alternativas de disposición de una casa heredada

Cuando la herencia está compuesta por bienes indivisibles, o mientras no haya partición, es decir que está en calidad de proindiviso, todos los herederos son copropietarios de dichos bienes.

Si se trata de bienes inmuebles, aunque todos tienen derecho a disponer de su parte, este derecho está limitado por las características del bien. Como hemos visto anteriormente, nadie está obligado a permanecer en una comunidad, por lo que cualquier coheredero podría reclamar la división de la herencia a fin de hacer efectivos los derechos que le corresponden. Pero también, que nadie está obligado a vender.

Frente a esta situación hay varias alternativas:

1. Mantener la copropiedad del bien

Esta alternativa es muy útil durante un tiempo, mientras se establece el valor de la propiedad o se hacen mejoras para aumentar su precio de venta. Puede mantenerse hasta 10 años prorrogables con un nuevo acuerdo. Durante ese lapso de tiempo se debe tener en cuenta el régimen de administración del proindiviso.

Los titulares están obligados a contribuir a los gastos de mantenimiento en la misma proporción en la que son propietarios, y también tienen derecho a los rendimientos proporcionales. También puede existir acuerdo en cuanto a ceder el derecho de uso en exclusiva a uno de los copropietarios o utilizarla por turnos.

2. Partición de la herencia o división de la cosa común

3. Venta de la parte proporcional a un tercero

Es decir, la venta proindiviso.

Esta alternativa es viable, porque, aunque se obtiene un precio un poco menor al del mercado, el heredero que necesita realizar su parte se libera de los trámites sucesorios o de división de la herencia. Sin embargo, se debe tener en cuenta que el resto de los propietarios pueden ejercer el derecho de tanteo y de retracto, que son derechos preferenciales para adquirir esa participación.

4. Venta de la totalidad del bien a un tercero

En este caso debe existir unanimidad de todos los propietarios respecto de la voluntad de vender.

5. Venta al resto de los herederos

En este caso también se pueden interponer los recursos mencionados.

Falta de acuerdo entre herederos sobre la venta

Al no existir posibilidades de acuerdo, la única vía que queda abierta es la judicial.

Antes de emprender este camino, sin embargo, de acuerdo a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, se puede solicitar una conciliación ante la notaría para evitar el juicio.

La conciliación es un procedimiento mediante el cual se comunica fehacientemente a las partes la voluntad de poner fin al proindiviso y llamar a los actos necesarios para tal fin. La conciliación es gratuita, no requiere abogado ni procurador y se materializa mediante la presentación de una papeleta de conciliación ante el Secretario Judicial que corresponda.

Esta misma ley también habilita la subasta voluntaria, sin embargo, para realizarla también se requiere la unanimidad de los propietarios.

Si la conciliación no surte efectos y no se puede evitar el conflicto, se debe iniciar una demanda judicial. El juez resolverá la extinción del condominio, la subasta pública del bien y la distribución del resultado de la venta entre los herederos.

Se basa en el artículo 400 y siguientes del Código Civil, que establece la acción judicial llamada “actio communi dividendo” según la cual cualquier propietario puede iniciar la acción y solicitar la disolución del proindiviso mediante la venta en subasta pública.

Situaciones que rodean a la falta de acuerdo

Para entender la falta de acuerdo, es necesario analizar algunas situaciones que se pueden presentar.

Uso exclusivo de vivienda en proindiviso

El copropietario que no quiere vender se atribuye el uso exclusivo de la vivienda. Los demás deben exigir el cese de uso y pago de una indemnización mensual equivalente a una renta de alquiler mientras mantenga dicho uso. Previo a la demanda judicial pueden formalizarse las exigencias mediante un acuerdo escrito de la mayoría de los copropietarios oponiéndose al uso exclusivo, y requiriendo el cese del uso y el pago de la indemnización.

El acuerdo es notoriamente perjudicial para una de las partes

En este caso el juez puede demorar hasta cinco años la extinción del proindiviso, y designar un administrador que gestione las negociaciones entre propietarios hasta llegar a un acuerdo.

Aceptación de herencia y venta proindiviso

En síntesis: cuando existe un proindiviso producto de una herencia, se puede vender, aunque no haya acuerdo con uno de los herederos. Los demás pueden intentar el acuerdo, la vía judicial o la venta proindiviso.

La venta proindiviso consiste en vender a un tercero sus partes proporcionales. En el caso de herencias es más sencilla que cuando se trata de bienes resultantes de un divorcio, ya que en este caso se exige que no haya hijos menores ni hipotecas sobre el bien. Sin embargo, se deben cumplir ciertos requisitos:

Aceptación de la herencia

El heredero que vende su parte debe haber realizado la aceptación de la herencia ante notario. Es decir, que no basta con la aceptación tácita, ni tampoco realizar actos que impliquen aceptación de la herencia, sino que ésta debe ser expresada mediante un documento público.

Aunque no hay un plazo estipulado, la doctrina señala un lapso de tiempo de 30 años para expresar esta voluntad. No obstante, los otros herederos pueden solicitar la aceptación a quien no lo ha hecho en un plazo de 30 días a partir del requerimiento y no antes de 9 días transcurridos desde la fecha del fallecimiento del titular.

Adjudicación de la herencia

El heredero que desea vender su proindiviso debe estar inscripto como propietario en el Registro de la propiedad, es decir, que se debe haber realizado la adjudicación de la herencia.