La subasta voluntaria de proindivisos es un procedimiento de división de cosa común cuando se trata de un bien indivisible. Es la vía más apropiada cuando existe consentimiento entre los copropietarios para la disolución del proindiviso, pero no hay acuerdo sobre algunos aspectos.
La subasta voluntaria está regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, y puede efectuarse por medio de un notario o por la vía judicial. Se diferencia de la subasta de apremio en que no se origina en una deuda y se realiza a instancia de los interesados.
¿Cuándo conviene solicitar la subasta voluntaria?
Hay varios casos en los que la subasta voluntaria es la vía más apropiada. Tiene como condición que todos los copropietarios estén de acuerdo en la disolución del proindiviso. Sin embargo, no se han logrado acuerdos en aspectos como:
- Precio del bien.
- Cuál de los propietarios conservará el bien compensando a los demás.
También es interesante este recurso cuando:
- No han dado resultado otros procedimientos de venta.
- Ninguno de los copropietarios está interesado en conservar la titularidad del bien.
- Se busca la mayor transparencia en el sistema de realización del bien.
Procedimiento de subasta voluntaria
El procedimiento nace con la solicitud de los copropietarios ante el juzgado o notario correspondiente. Si se trata de un bien inmueble, será el lugar donde está radicado el mismo. En el caso de bienes muebles, el juzgado o notaría correspondiente al domicilio de cualquiera de los titulares.
Se debe presentar una solicitud de incoación. Cuando se recurre a la subasta voluntaria notarial, el procedimiento está regulado por el artículo 72 de la Ley del Notariado, siendo un procedimiento rápido y sencillo. En cambio, la subasta voluntaria judicial se prevé en los artículos 108 a 111 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
Veamos las diferencias entre ambos procedimientos:
- Vía judicial. Más lenta y esencialmente gratuita, solo se deben abonar tasas judiciales. No requiere obligatoriamente la participación de abogado o procurador.
- Vía notarial. Más rápida. Se deben afrontar varios cargos además de los honorarios del notario autorizante. Tampoco requiere la participación de un abogado o procurador.
Una vez aprobada la solicitud, el Secretario Judicial o Notario procede a su tramitación en forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
La subasta debe anunciarse con al menos 24 horas de anticipación. Se lleva a cabo íntegramente por medios electrónicos y permanecerá abierta por un plazo de 20 días.
Finalizada la subasta pueden darse distintas situaciones:
- Que haya un solo postor.
- Varios postores están pujando por el bien.
- Sin oferentes.
En los dos primeros casos, se adjudicará la subasta al único postor o al mejor. Sin embargo, si alguno de los propietarios ha constituido un derecho de reserva, se le darán tres días para que se expida.
Si no hubo ningún postor o no se aceptó la propuesta única o mejor, se dictará el sobreseimiento. Los copropietarios pueden solicitar una segunda subasta o desistir del procedimiento. Cuando la segunda subasta no da resultado, no se podrá solicitar una tercera subasta hasta transcurrido un año de la anterior.
Para finalizar, digamos que una vez concluida la subasta se deben realizar varias gestiones y actuaciones hasta obtener la certificación, notificación al Registro de la Propiedad y otorgamiento de la escritura pública de venta al nuevo propietario y entrega de posesión.
Contenidos de la solicitud de subasta voluntaria
La solicitud de incoación del procedimiento de subasta voluntaria debe cumplir ciertas formalidades y contenidos mínimos. Estos son:
- Datos de identificación de los solicitantes.
- Escrituras o títulos que acrediten la propiedad del bien.
- Certificación registral de dominio y cargas de la propiedad.
- Constancias de derechos y cargas de cualquier naturaleza existentes sobre el bien, por ejemplo, si está arrendado.
- Situación posesoria del bien, es decir si está o no ocupado.
- Pliego de condiciones. Este documento es obligatorio en el caso de la subasta voluntaria. Establece los derechos y obligaciones de las partes y las reglas de la subasta. Es muy importante por lo que le dedicaremos el párrafo siguiente.
El pliego de condiciones en la subasta voluntaria
El pliego de condiciones es necesario en la subasta voluntaria y facultativo cuando se trata de la ejecución de una sentencia de división de cosa común. Consta de condiciones generales y condiciones particulares, y debe ser publicado junto con el edicto que pone en marcha la subasta.
Para todo lo que no esté previsto en el pliego, se aplicará la Ley de Jurisdicción Voluntaria ajustando el procedimiento a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Deben constar entre otros puntos:
- Igualdad de derechos de las partes en la subasta. No aplicabilidad de disposiciones que pueden provocar desigualdades.
- Determinación de participantes en la subasta. Por ejemplo, pueden excluir la participación de terceros.
- Importe de la puja. Pueden establecer un mínimo. Si no lo hacen, la subasta podría cerrarse al mayor precio ofrecido.
- Tramos de la puja. Pueden fijarse tramos entre pujas, para evitar un alargamiento innecesario. Por ejemplo, que las ofertas no pueden ser menores a un determinado importe.
- Opción o no de ceder el remate a un tercero.
- Estado del bien, posibilidad de visitarlo antes de la subasta.
- Pago de deudas pendientes antes de repartir el resultado de la subasta entre los copropietarios.
Algunas recomendaciones finales
- La subasta voluntaria es el procedimiento a utilizar cuando, si bien hay consentimiento entre los copropietarios sobre la disolución del proindiviso, no hay acuerdo sobre otros puntos o no han resultado otros mecanismos.
- Puede ser solicitada ante notario o secretario judicial.
- Aunque no es obligatoria la participación de un abogado o notario, recomendamos recurrir a estos profesionales a fin de evitar inconvenientes.
- El procedimiento se realiza íntegramente por vía telemática.
- Los copropietarios pueden participar, estando exentos del depósito obligatorio para pujar del 5% que se exige a terceros.
- El pliego de condiciones es un elemento central. Es aconsejable no utilizar modelos preformulados o genéricos sino redactar el propio pliego en acuerdo entre todos los copropietarios.