La acción de división de la cosa común es un acto de disposición que permite finalizar el estado de indivisión de un inmueble. Se trata de la forma más habitual de extinción de un condominio.
Al hablar de cosa común, se supone la existencia de más de un copropietario o comunero, una situación que puede darse a partir de diversas causas. La acción se inicia ante el Juzgado, solicitando la extinción del condominio.
Si el bien es divisible, se adjudica una parte a cada propietario. En cambio, si no se puede dividir, se procederá a la venta del proindiviso y distribución del dinero resultante entre los copropietarios en forma proporcional.
¿Cómo se inicia la acción de división de la cosa común?
Para comenzar, digamos que la comunidad de propietarios es definida por el artículo 392 del Código Civil como aquélla en la que un bien pertenece pro indiviso a varias personas.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.
La acción de división de la cosa común está regulada por el artículo 400 del Código Civil y se establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Por lo tanto, cualquier copropietario tiene derecho, de manera indiscutible e incondicional, a solicitar la división de la cosa común.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
El mismo artículo permite la posibilidad bloquear la acción de división mediante el pacto de exclusión. Sin embargo, existen ciertas condiciones:
- Que se trate de un bien divisible.
- Que el pacto de exclusión sea unánime, es decir, que todos los copropietarios estén de acuerdo.
- Que el plazo de exclusión no exceda de los 10 años.
Por otra parte, este pacto es prorrogable por otros diez años.
Por todo ello y en la práctica, si eres copropietario de un bien y ya no quieres seguir compartiendo la propiedad, sino que prefieres tener tu parte o tu dinero, estás legalmente habilitado para solicitar la división de la cosa común.
¿Cómo se realiza la división de la cosa común?
La división de la cosa común se realiza de manera diferente según se trate de un bien divisible o indivisible.
Bienes divisibles
Estamos ante un bien divisible materialmente cuando puede distribuirse proporcionalmente entre los copropietarios sin que se destruya o quede inutilizable.
El bien divisible por antonomasia es el dinero. Otros bienes divisibles son los condominios y fincas rurales. En este caso se adjudica a cada propietario la porción que le corresponde. Por ejemplo, en el caso de un condominio, cada comunero pasa a ser el copropietario de su unidad.
Bienes indivisibles
En este caso, la cosa puede ser indivisible física o materialmente cuando sucede precisamente lo que mencionamos: que el bien resulte inservible o se destruya. También puede ser indivisible desde el punto de vista jurídico, cuando las normas vigentes no permitan la división o al dividirlo se pierda sustancialmente su valor económico.
Si el bien es indivisible, se procede a la división económica mediante la venta y distribución del resultado de la misma, proporcionalmente, entre los distintos comuneros.
Procedimiento para la división de la cosa común
La acción de división de la cosa común tiene como objetivo el cese de la copropiedad y está regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, varía según el valor del bien: inferior o superior a 6.000 euros.
- Cuantía que no supera los 6.000 euros: juicio verbal.
- Cuantía que supera los 6.000 euros: juicio ordinario.
El valor del bien se establece de acuerdo a los precios de mercado. Si no hay forma de establecerlo se puede recurrir a la tasación fiscal, pero el valor de mercado nunca puede ser inferior a ésta.
En cualquier caso, antes de iniciar el proceso judicial, el copropietario que desee avanzar en la acción debe requerir su conformidad a los demás comuneros. Según la respuesta, se puede avanzar en la acción por la vía notarial o judicial.
División de la cosa común por vía notarial
La vía notarial es la forma más rápida de disolver el condominio. Está regulada por la Ley de Jurisdicción Voluntaria, que permite realizar actos de conciliación ante notario, y la Ley del Notariado, que otorga a la escritura notarial el mismo valor que una sentencia judicial.
Sin embargo, esta vía sólo es posible si todos los copropietarios están de acuerdo o si el acuerdo surge de una conciliación convocada por la notaría.
Es importante, ya que en caso de que los demás copropietarios no acudan a la conciliación, les pueden ser impuestas costas o sanciones por incumplimiento. Además, si el bien es indivisible y la venta es la única solución, puede recurrirse a la subasta notarial.
División de la cosa común por vía judicial
La vía judicial se impone cuando no hay acuerdo entre los copropietarios para disolver el proindiviso.
Hay que tener en cuenta que en esta vía lo único que se resuelve es precisamente la disolución del condominio. De esta forma, la realización de la división, ya sea por la venta o por subdivisión, es un nuevo proceso judicial en el que se solicita la ejecución de la sentencia.
En este caso, cada vez más los juzgados consideran que debe aplicarse la Ley de Jurisdicción Voluntaria más la Ley de Enjuiciamiento Civil, para las subastas de ejecución forzosa.
Situaciones especiales en la acción de división de la cosa común
Al intentar la acción de división de la cosa común pueden surgir situaciones especiales.
Existencia de una hipoteca
No es un obstáculo para la acción de división, incluso si para proceder a la misma se debe subastar el bien. La división de la cosa común no perjudica al banco titular de la hipoteca ni necesita su consentimiento. Sin embargo, se mantiene el deudor de la hipoteca.
Derecho de uso
Es posible que el bien tenga un derecho de uso a favor de cualquiera de los copropietarios o un tercero, por ejemplo, si se ha constituido un usufructo.
No es un obstáculo, sin embargo, el derecho de uso se mantiene a pesar de la división.
Existencia de un crédito en favor de alguno de los condóminos
Esta situación es bastante común, y se relaciona precisamente con la existencia de hipotecas o créditos. El condómino deudor podría iniciar al mismo tiempo una acción de reembolso.
Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, la realización de ambas acciones simultáneamente es incompatible, sin embargo, cuando exista un nexo entre las acciones, como en este caso, pueden ejecutarse ambas: la acción de división de la cosa común y la acción de reembolso.
Conclusiones
Vamos a resumir todo lo visto hasta ahora:
- La acción de división de la cosa común puede ser solicitada en cualquier momento por cualquiera de los copropietarios, ya que nadie está obligado a permanecer en un condominio.
- Es conveniente solicitar el acuerdo de los copropietarios antes de iniciar cualquier acción.
- La vía notarial es posible cuando todos los copropietarios están de acuerdo en la división.
Las dos soluciones son: la adjudicación a cada propietario de las partes indivisas proporcionalmente, o la venta particular o pública, mediante subasta notarial o judicial.