El derecho de uso de un proindiviso es un derecho real, una especie de usufructo que habilita a percibir los frutos para el titular y su familia, de un inmueble en situación de proindiviso o condominio. Debe diferenciarse de los actos de disposición, según los cuales se transmite el derecho de propiedad.
Está regulado por los artículos 394 y 395 del Código Civil, respecto del disfrute del inmueble en su totalidad por todos los copropietarios y la contribución a los gastos de conservación de la cosa común. Es muy común que el uso y disfrute de un proindiviso deba adjudicarse a uno solo de los copropietarios.
Uso y disfrute de un proindiviso por todos los comuneros
Cuando existe una comunidad de bienes, ninguno de los titulares tiene un derecho de uso exclusivo, sino que deben someterse a lo establecido por el Código Civil.
En este sentido el artículo 394 dicta que cada copropietario podrá utilizar el bien siempre que disponga de éste conforme su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás copropietarios ejercer sus derechos.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Artículo 394 del Código Civil
Por otra parte, según el artículo 395, todos los copropietarios deben contribuir a los gastos de conservación del inmueble en función de sus cuotas.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Artículo 395 del Código Civil
Aquí deben hacerse las siguientes observaciones:
- Cualquier copropietario puede exigir a los demás a contribuir a los gastos de mantenimiento del bien.
- Solo puede ser eximido el copropietario que renuncie a la parte que le pertenece.
- Las decisiones sobre la administración del inmueble deben tomarse por mayoría en función de las cuotas de cada uno. En cambio, los actos de disposición, como constituir hipotecas o realizar modificaciones, deben ser aceptados por unanimidad.
- El proindiviso no tiene una personalidad jurídica propia, por lo que puede ser representado por uno de los copropietarios que actúe en nombre de todos.
Otra alternativa para el uso y disfrute del proindiviso por todos los comuneros, cuando no hay posibilidades de convivencia, por las características del inmueble o de los copropietarios, es el uso por turnos.
Esta alternativa establecida por la doctrina, permite el uso exclusivo y sucesivo del inmueble por los distintos copropietarios, en función de su cuota de participación sobre el mismo.
Uso y disfrute de un proindiviso por un copropietario en exclusiva
Esta situación se presenta con gran frecuencia. Los casos pueden ser entre otros:
- Después de un divorcio, cuando la vivienda familiar corresponde en partes iguales a cada uno de los ex cónyuges, pero solo uno de ellos la utiliza.
- En el divorcio, cuando hay hijos menores y por sentencia judicial se otorgó el derecho de uso de la vivienda al cónyuge que tiene la custodia de los hijos.
- Cuando varios herederos reciben un inmueble, finca o local, y este ya era utilizado anteriormente por uno de los herederos.
- Cuando se recibe un inmueble como herencia y uno de los herederos carece de vivienda.
En estas situaciones u otras pueden darse dos alternativas:
- Que exista conformidad por parte de todos los copropietarios para el uso y disfrute del proindiviso en exclusividad.
- Que no exista dicha conformidad.
La conformidad debe materializarse en un acuerdo por mayoría que autorice el uso en exclusiva. Además, las normas de uso del inmueble pueden quedar redactadas por escrito. Se puede garantizar la continuidad en el uso y disfrute en exclusiva adoptando un pacto de exclusión, que bloquea la posibilidad de la acción de división de la cosa común por un plazo de 10 años.
¿Qué ocurre si no hay conformidad?
En caso de no existir conformidad, pero el inmueble está ocupado por uno de los copropietarios que se atribuye el uso exclusivo, hay varias alternativas:
Procedimiento de desahucio por precario
Consiste en pedir la tutela judicial para la devolución del inmueble.
Para que esta acción prospere, existen varios requisitos. De hecho, los copropietarios deben actuar legítimamente, justificando tanto su derecho a la posesión del bien como la identificación del copropietario ocupante de la vivienda. De acuerdo a la Ley de Enjuiciamiento Civil, este procedimiento es siempre verbal, cualquiera que sea el valor de la propiedad.
Pago de una indemnización por el ocupante en favor de los demás copropietarios
Es porque al estar utilizando en exclusiva el inmueble, el ocupante se libra de tener que abonar una renta o alquiler y, por otra parte, priva a los demás copropietarios de la renta o producto de la venta de la vivienda.
Para esto, los demás copropietarios deben enviar un requerimiento de cese de uso e indemnización al ocupante por medios fehacientes. Si no responde a dicho requerimiento la única vía posible es la interposición de una demanda judicial. La indemnización suele ser equivalente a la renta de alquiler de una propiedad de similares características.
Duración del uso en exclusiva del proindiviso
Cuando se asigna o permite a uno de los copropietarios el uso y goce del bien, surgen cuestiones que se deben resolver y prever. De acuerdo a lo establecido por el Código Civil, nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes y cualquiera de los copropietarios podría solicitar la división de la cosa común.
Sin embargo, este derecho tiene las siguientes limitaciones:
- La atribución del uso es resultado de una acción judicial y hay niños menores. El uso de la vivienda está garantizado hasta que cumplan la mayoría de edad.
- En el caso de un divorcio, en el que por sentencia judicial se asignó el uso de la vivienda al cónyuge más desprotegido, el juez fijará un tiempo limitado o, si la vivienda se encuentra en proindiviso entre ambos cónyuges, puede atribuir el uso por plazos anuales hasta que se extinga el proindiviso.
En el primer caso, con niños menores, el derecho de uso no se extingue, pero en el segundo caso si se extingue el condominio y esa era la condición que fijó el juez, sí queda extinguido el derecho de uso.
Otras limitaciones son:
- Si existe conformidad de los copropietarios para el uso en exclusiva de uno de los mismos, no existe un plazo establecido. Pero se puede adoptar un pacto de exclusión que bloquea por 10 años, prorrogables por 10 años más, la acción de división por cualquiera de los copropietarios.
- La situación indivisoria y el derecho de uso resultan impuestos por el donante o testador.