La conciliación ante notario para disolver el proindiviso es un procedimiento regulado por la Ley de Jurisdicción Voluntaria, que permite evitar la vía judicial cuando hay acuerdo entre las partes o controversias que pueden resolverse amigablemente.
Se basa en la facultad de todo copropietario de solicitar la división del bien común en cualquier momento, excepto que exista un pacto de indivisión. El procedimiento se formaliza mediante una escritura pública con eficacia ejecutiva. Puede utilizarse con bienes divisibles o indivisibles. Ante algunos desacuerdos puede acordarse la subasta voluntaria. Si la conciliación es infructuosa queda abierta la vía judicial.
Marco legal de la conciliación ante notario para disolver el proindiviso
El marco legal para este procedimiento está compuesto por:
- Código Civil, artículo 400 sobre permanencia de copropietarios en un proindiviso.
- Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria en cuanto a los actos asumibles por el notariado.
- Ley Orgánica del Notariado, artículos 81 a 83 para actos de conciliación y artículos 72 a 77 para subastas notariales.
- Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga valor de sentencia a una escritura notarial.
Fases de la conciliación notarial
La conciliación notarial tiene dos fases: requerimiento y acto de conciliación.
Cada una de estas queda documentada por su propio instrumento:
- Fase o etapa de requerimiento: se formaliza con un acta.
- Acto de conciliación: se formaliza mediante una escritura.
Etapa de requerimiento
Es la iniciación de la conciliación ante notario. Puede ser realizada por el copropietario que promueve la división del proindiviso o su apoderado. Como el acto de conciliación implica una notificación y necesidad de comparecer, se debe elegir la Notaría ubicada en la dirección más conveniente para todos los participantes.
En esta etapa el notario resuelve la aceptación, justificando su competencia, notificando a los interesados y fijando la fecha del acto de conciliación. Una vez solicitada la conciliación, el notario tiene un plazo máximo de cinco días hábiles para enviar las citaciones a todas las partes.
Entre la citación y el acto de conciliación debe haber un plazo de cinco días como mínimo y un máximo de diez. De esa forma, todo el proceso no debería consumir más de quince días.
Esta etapa puede tener un resultado negativo o positivo. Si no puede llegar a realizarse el acto de conciliación, debe cerrarse el acta haciendo constar esta circunstancia. Cuando se realiza, el notario procede a la protocolización de la misma. Si la conciliación es infructuosa, queda abierta la vía judicial.
Sin embargo, las partes deben tener en cuenta que la no comparecencia ante una notificación notarial es considerada un acto de mala fe y se reflejará en condenas por costas en un eventual proceso judicial.
Acto de conciliación
El acto de conciliación se formaliza con una escritura en la que deben constar los puntos de acuerdo alcanzados. Esta escritura tiene el mismo valor que una sentencia judicial.
Sin embargo, pueden persistir algunas diferencias que no ponen en riesgo la conciliación, por ejemplo:
- Precio.
- Dificultades para la venta en el mercado.
- Desconfianza entre las partes.
- Indivisibilidad del bien.
En estos casos se procede a la subasta notarial voluntaria. Se trata de un procedimiento regulado por la Ley del Notariado. El notario debe abrir un expediente de subasta notarial, el cual conlleva también la confección de actas y citaciones a las partes.
La subasta debe realizarse por la modalidad electrónica mediante el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Las partes establecen las condiciones generales y particulares de la subasta y la misma se rige por lo dispuesto en la Ley del Notariado.
Ventajas de la conciliación ante notario
Como estamos viendo, la disolución del proindiviso puede realizarse ante notaría. Se formaliza mediante una escritura de disolución de comunidad o escritura notarial de extinción.
La vía notarial incluso es aconsejable cuando existan desacuerdos, por ejemplo, sobre el precio o la necesidad de disolver el proindiviso, ya que precisamente entra en juego la capacidad de conciliación del Notario.
Las ventajas de la conciliación ante notario son las siguientes:
- Fortalece la autonomía de los particulares ante un conflicto, otorgando las mismas garantías que una acción en sede judicial.
- Permite resolver el problema sin necesidad de llegar a juicio, ahorrando tiempo y dinero y alcanzando un mayor grado de satisfacción.
- Garantiza la legalidad de la solución propuesta.
- Se puede elegir libremente el servicio notarial con la única limitación de la competencia territorial.
- Si bien la ejecución del acuerdo requiere el compromiso de las partes, la formalización en un documento público le otorga fuerza ejecutiva. Es decir que, en caso de incumplimiento, cualquiera de las partes puede pedir directamente al juez la ejecución inmediata.
- La escritura pública tiene todas las ventajas de un documento público.
Diferencias entre conciliación y mediación
Según las controversias y diferencias entre las partes, puede ser necesaria una mediación.
Sin embargo, para la disolución del proindiviso, excepto en algunos casos particulares como una disolución de proindiviso por divorcio, se aconseja optar por la conciliación.
Aunque la mediación también puede realizarse ante notario, la mediación y conciliación tienen finalidades diferentes.
La mediación requiere de un notario con formación específica y su misión es fomentar el diálogo. En cambio, en la conciliación el notario actúa como un funcionario dotado de autoridad para asesorar a las partes, intentar aproximarse a un punto en común y proporcionar una posible solución.
Diferencias entre la conciliación ante notario y otros conciliadores para la disolución del proindiviso
La Ley de Jurisdicción Voluntaria ha dado a la conciliación una dimensión central como medio para resolver conflictos entre particulares. Para ello faculta como conciliadores no solamente a los notarios sino también a secretarios judiciales, jueces de paz y los registradores, si bien estos últimos con ciertas restricciones y límites.
Uno de estos órganos competentes son los registradores de la propiedad. En este caso, el registrador actúa como conciliador ante posibles diferencias y documenta el acuerdo alcanzado mediante una certificación con valor de documento público.
Sin embargo, a diferencia de la conciliación ante notario, esta certificación no es un título ejecutivo, es decir que, para que tenga ejecutividad, debe elevarse a la categoría de escritura pública por las partes, precisamente acudiendo a un notario.