Disolución de proindiviso: todo lo que debes saber

La extinción o disolución de proindiviso es la finalización de la situación de copropiedad de un bien. El proindiviso puede provenir de una herencia, un divorcio, o la participación en una comunidad de bienes. La disolución puede producirse de diferentes maneras, cada una con distintas consecuencias, aunque en todos los casos cesa la situación de indivisión y cada uno de los anteriores copropietarios pasa a ser único titular de la cuota parte correspondiente del bien o su equivalente en dinero.

Marco legal de la disolución del proindiviso

La disolución del proindiviso está reglamentada por el Código Civil, que establece las formas en que debe hacerse la división de la cosa común. Recordemos que los bienes pueden ser divisibles o indivisibles. También, que aun cuando fueran divisibles, la división puede hacer inservibles los bienes resultantes.

Por ejemplo, el artículo 402 se refiere a la partición de bienes de naturaleza divisible, estableciendo que puede realizarse por acuerdo entre las partes o árbitros, dividiendo el bien en forma proporcional al derecho de cada uno de los propietarios.

La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes.

En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico.

Artículo 402 del Código Civil

Por su parte, el artículo 404 está referido a los bienes indivisibles, determinando que la forma de disolución es la adjudicación a uno de los copropietarios indemnizando a los demás. Pero si esto no puede hacerse, debe venderse y repartir el resultante de la venta.

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

Artículo 404 del Código Civil

Causas de disolución del proindiviso

De acuerdo a lo que acabamos de ver, el proindiviso puede disolverse por:

  1. Consolidación. La propiedad se adjudica a uno de los copropietarios, indemnizando a los demás, o a un tercero distribuyendo el resultante.
  2. División. Cuando se procede a la división de la cosa común.

Sin embargo, hay otras dos causas específicas:

  • Pérdida o destrucción de la cosa común.
  • Renuncia de los copropietarios a la cosa común.

Formas de disolución del proindiviso

En base a las dos primeras causales, podemos ver que la disolución del proindiviso puede realizarse de manera amigable, por acuerdo entre las partes, refrendando el mismo ante notario, o en su defecto, se necesitará una resolución judicial.

Disolución del proindiviso por vía notarial

La vía notarial es de aplicación en caso de una disolución con acuerdo entre las partes.

De acuerdo a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, se realiza ante Notaría mediante una escritura de disolución de comunidad o escritura notarial de extinción. Incluso esta vía es la recomendada cuando hay desacuerdo en el precio del bien, ya que se puede recurrir a la subasta voluntaria como un mecanismo de transparencia.

Disolución del proindiviso por vía judicial

La vía judicial es la que corresponde cuando no hay acuerdo entre los copropietarios, básicamente en la necesidad de disolver el proindiviso.

En este sentido hay que recordar que, tal como lo establece el Código Civil, ninguna persona está obligada a permanecer en una comunidad de bienes.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

Artículo 400 del Código Civil

El procedimiento judicial debe iniciarse con una audiencia de conciliación ante Notaría, como una alternativa voluntaria para resolver el conflicto sin necesidad de llegar a juicio. Sin embargo, si esta no fuera fructífera, lo actuado puede servir como antecedente en la causa judicial. A recordar que el juez dictará una sentencia por la cual declara la extinción del proindiviso y procedimiento a seguir con los bienes.

Queda un paso más, que es la instancia de ejecución de la sentencia. En este aspecto, no hay previsto un procedimiento específico, aunque en la mayoría de los casos se utiliza el mecanismo de la subasta pública.

Casos especiales de disolución de proindiviso

Hay algunos casos especiales que se deben considerar. Estos son:

Existencia de un pacto de indivisión

Puede darse la situación de que exista un acuerdo o pacto por el cual los copropietarios se comprometen a seguir en la situación de proindiviso.

Si bien el artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes y puede pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, el pacto de conservar la indivisión es válido durante un plazo de hasta 10 años. De hecho, el pacto de indivisión constituye la única excepción al artículo 400 del Código Civil.

Inutilidad de la cosa dividida

Cuando el resultante de la división sea un bien inservible o resulte la destrucción del mismo, tampoco se puede pedir la división de la cosa común, sino que se debe proceder a la venta. De esta forma, por más que el bien fuera divisible, pasa a ser considerado como un bien indivisible.

Es el caso de una fracción de terreno la cual dividida no resultaría económicamente rentable o no satisfaría los requisitos de la normativa municipal.

Bien hipotecado

Se puede proceder a la disolución del proindiviso, teniendo en cuenta que de acuerdo a lo establecido en el artículo 405 del Código Civil, el acreedor hipotecario conservará todos sus derechos. De esta manera, no es necesario el consentimiento del mismo para la venta, pero no se produce una novación, sino que el deudor se mantiene.

La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.

Artículo 405 del Código Civil

Fiscalidad de la disolución de proindiviso

La tributación en caso de disolución de un proindiviso está relacionada con la forma en que éste se lleva a cabo. Recordemos que puede ser mediante la venta o la adjudicación a uno de los copropietarios mediante indemnización. Por otra parte, la venta puede realizarse a un tercero o entre copropietarios, siendo indiferente la tributación en este último caso.

Si se resuelve mediante la venta, ya sea a un tercero o a uno o algunos de los copropietarios, el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el vendedor debe tributar la plusvalía municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En cambio, si se realiza la división del proindiviso mediante la indemnización o compensación económica, en base a lo establecido por la Ley de Actos Jurídicos Documentados, no corresponden ni el impuesto a las transmisiones patrimoniales por parte del comprador, ni la plusvalía municipal por parte del vendedor.

Respecto del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la ley establece que en los supuestos de división de la cosa común no existe alteración en la composición del patrimonio, siempre que las adjudicaciones que se realicen se correspondan con la cuota de titularidad. De otra manera se produciría una ganancia patrimonial. Sin embargo, sí se debe abonar este impuesto si la indemnización se produce en metálico.