Vender un proindiviso consiste en proceder a la enajenación de parte de un bien cuya propiedad se comparte con otras personas. El proindiviso es la situación jurídica en la que se encuentra un bien cuando tiene más de un propietario. Es el caso de las herencias, divorcios o comunidades de vecinos.
La situación de proindiviso no es un obstáculo para la venta, ya que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes. Sin embargo, tiene algunas limitaciones.
A continuación, explicaremos las diferentes opciones a la hora de vender un proindiviso, sobre todo desde el punto de vista de la venta de la parte indivisa, del propietario interesado en vender a un tercero. Consideraremos, en este análisis, que se trata de un inmueble o propiedad indivisible.
Diferentes escenarios posibles en la venta del proindiviso
En la práctica suele suceder que ningún copropietario quiere adjudicarse para sí el proindiviso, y por otro lado tampoco es fácil que exista un acuerdo para vender. Por tanto, para uno de los copropietarios interesado en dar salida a la situación, la única solución puede pasar por ir a juicio o vender su parte indivisa.
En este sentido, pueden surgir preguntas para ese propietario sobre cómo vender su parte de forma individual, ventajas y desventajas de hacerlo, sobre todo si el resto de copropietarios quieran bloquear la venta, derechos de esos copropietarios, etc.
Hay que recordar que, de la misma forma que un copropietario no está obligado a permanecer en la comunidad, tampoco se puede obligar legalmente a otro de los copropietarios a vender su parte.
Si tenemos en cuenta las diferentes posibilidades, llegaríamos a tres supuestos posibles, entre los copropietarios del indiviso:
Acuerdo entre los copropietarios del proindiviso
Siempre la mejor solución y el camino ideal es el acuerdo entre los copropietarios, con la decisión de extinguir el proindiviso.
En la práctica serían tres las opciones:
- Que todos los copropietarios acuerden que el bien se adjudique a uno de ellos, con las compensaciones económicas o acuerdos que procedan.
- Existe acuerdo en la disolución del proindiviso, pero no lo hay respecto a la asignación a uno de los copropietarios del total. ¿Qué se hace en estos casos? Una de las soluciones más viables y eficaces es la subasta voluntaria.
- Cuando hay decisión de vender, pero ninguno de los copropietarios quiere el proindiviso, una vía práctica puede ser vender la propiedad a un tercero y repartir los beneficios según cuotas de propiedad.
Falta de acuerdo entre copropietarios del proindiviso
Si no existe acuerdo entre los copropietarios para la venta del indiviso, las soluciones son básicamente dos:
- Acudir a la vía judicial para la división de la cosa común.
- Vender la parte indivisa a un tercero
Acudir a la vía judicial para la división de la cosa común
El procedimiento de división de la cosa común comienza con una solicitud de conciliación que se puede realizar ante notario. El juez resolverá sobre la cuestión, pero luego se debe proceder a la solicitud de ejecución de la sentencia.
Aunque es una solución cuando no hay acuerdo, y una forma legal de extinguir el proindiviso, hay algunas desventajas:
- El tiempo en conseguir liquidez para el copropietario que desea la venta de su parte puede ser largo, hasta dos años o superior.
- El interesado tendrá que asumir costes económicos por el procedimiento: abogados, procuradores, peritos, tasas, etc.
- Esta vía generará conflictos con el resto de copropietarios.
Vender la parte indivisa a un tercero
En un principio hay que partir del Código Civil Español, en su artículo 400, donde se establece que: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad (en esa copropiedad). Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común (la finca)”.
Desde el punto de vista legal, si ningún copropietario compra la parte indivisa, tampoco podrán impedir la venta de uno de ellos de su parte a un tercero.
Eso sí, hay que recordar que el resto de copropietarios tienen derecho de tanteo sobre dicha venta.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de esta opción?
Las ventajas son claras, se evita el procedimiento judicial y la animadversión y conflictos con el resto de copropietarios. Además de conseguir el dinero por la parte de la copropiedad de una forma relativamente rápida.
En cuanto a las desventajas, en la práctica el comprador de esta parte de la propiedad querrá pagar un precio inferior al valor real. Entre otras cosas, porque después tendrá que hacerse cargo de costes para el procedimiento judicial contra el resto de copropietarios. Es decir, el comprador argumentará en la negociación del precio que adquiere, además de una parte indivisa, un problema a resolver.
¿Qué derechos tienen el resto de copropietarios en este caso?
Como hemos visto, el derecho de tanteo en la venta de proindivisos es una acción preferente que los demás copropietarios podrán ejercer para adquirir la parte vendida por el mismo precio.
Este derecho debería poder ejercerse antes de que se perfeccione la venta al tercero, por lo que el copropietario interesado en vender debería comunicar la decisión y las condiciones de venta a los demás copropietarios.
Este derecho de tanteo es irrenunciable, y los copropietarios que quieran ejercerlo tienen un plazo para hacerlo.
Limitaciones a la venta de un proindiviso
Tal como lo explica el Código Civil, nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes y podría solicitar, en cualquier momento, la división de la cosa común. Los demás copropietarios no pueden negarse a la división.
Sin embargo, hay algunas limitaciones:
- Existencia de un pacto de conservación de la cosa común. Los copropietarios pueden haber firmado este pacto, cuya duración no puede superar los 10 años prorrogables si todos los copropietarios están de acuerdo. El copropietario que desea vender debe esperar al cumplimiento del plazo.
- Indivisibilidad del bien. Si el bien no es divisible, la única posibilidad es la disolución del proindiviso mediante la venta y distribución del resultado entre todos los copropietarios en función de su porcentaje de copropiedad. Además, no puede pedirse la divisibilidad del bien cuando el resultado sea un bien inservible.
- Unanimidad de los copropietarios. Para que pueda realizarse la venta en forma normal, debe existir acuerdo unánime de todos los copropietarios. Si no existe este acuerdo, se debe iniciar un procedimiento judicial para la disolución del proindiviso.
Pago de impuestos por la venta de un proindiviso
La venta de un proindiviso genera obligaciones fiscales. En la práctica, estas varían de acuerdo a la forma en que se realice la disolución del proindiviso.
- Si se disuelve por venta a un tercero o a otro de los copropietarios, ello implica para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y para el vendedor la plusvalía municipal y el impuesto a la Renta de las Personas Físicas por el incremento patrimonial.
- Si se realiza mediante la división del proindiviso, por la cual una de las partes cede su participación en el proindiviso a las otras mediante una compensación económica, no se debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ni la plusvalía municipal. En cambio, se debe declarar la operación y abonar el impuesto correspondiente a la ganancia existente entre el precio de compra y el precio de venta.