El derecho de tanteo en la venta de proindivisos es la acción preferente que se puede ejercer de adquirir un bien por el mismo precio al que se iba a vender a un tercero. Junto con el derecho de retracto, conforman la posibilidad de favorecer a quien tuviera el uso u ocupación de un bien.
Debe ejercerse antes de perfeccionada la venta, por lo que exige que la posible enajenación y sus condiciones sean comunicadas a todos los copropietarios. Está previsto en el Código Civil, aunque no expresamente sino a partir de su articulación con el retracto, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que este derecho se aplica también a los arrendatarios.
Condiciones del derecho de tanteo
Si bien el derecho de tanteo o adquisición preferente se aplicó tradicionalmente a los arrendamientos, en la actualidad hay otros supuestos como el de las comunidades de bienes. Este derecho surge cuando un copropietario decide vender su proindiviso a un tercero o una persona ajena a la comunidad.
Para poder ejercer el derecho de tanteo en la venta de proindivisos se deben cumplir las siguientes condiciones:
- Existencia de un acuerdo entre quien pretende ejercer el derecho y él o los propietarios del bien. Se da en el caso de copropietarios, un tercero en caso de retracto de los propietarios colindantes, inquilino de vivienda única o arrendatario rústico en caso de transmisión de la finca rústica.
- Igualación de las condiciones y precios acordados con la persona ajena a la comunidad. Si quien pretende ejercer el derecho de tanteo puede realizar esta igualación, tendrá preferencia sobre el tercero.
- Momento del ejercicio del derecho. Debe ser antes de perfeccionada la venta, es decir que es un derecho pre adquisitivo, a diferencia del derecho de retracto que se da en una situación similar al derecho de tanteo, pero en un momento posterior.
En el caso de venta de proindivisos, el derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente que tienen los copropietarios.
En realidad, cualquier copropietario podría vender su proindiviso a un tercero ajeno a la comunidad, pero los demás copropietarios tienen derecho a adquirirlo por el mismo precio (“tanto”) y en las mismas condiciones a las que se iba a vender.
En la práctica, para poder ejercer este derecho es necesario que el copropietario informe la posible venta del bien y sus condiciones. Esta comunicación debe ser fehaciente.
No se debe confundir con autorización o aceptación, la cual no es necesaria ya que ningún copropietario está obligado a permanecer en una comunidad de bienes. Sin embargo, es conveniente ofrecer primero la parte a los demás copropietarios. En caso de no hacerlo, podrán ejercer el derecho de retracto.
Características del derecho de tanteo
Además de lo ya mencionado, podemos hacer notar otras características a tener en cuenta:
- Es un derecho renunciable, y puede excluirse al constituir la comunidad de bienes.
- Si quienes pretenden ejercer el derecho de tanteo son varios copropietarios, en caso de adquisición les corresponde una parte proporcional a sus respectivos derechos en la comunidad.
- Quienes deseen ejercer el derecho de tanteo tienen un plazo de un mes desde el momento de la notificación, para hacerlo.
- Representa una limitación del derecho del propietario a disponer libremente del bien.
Diferencias entre el derecho de tanteo y el retracto
El derecho de retracto surge cuando las personas que pudieran tener derecho al tanteo no fueron informadas sobre la posible enajenación del bien. En el caso de derechos hereditarios, el retracto está especialmente previsto en el artículo 1067 del Código Civil. Establece que los coherederos pueden subrogarse en lugar del comprador, reembolsando el precio de la compra.
Se debe tener en cuenta la legislación local, ya que el Código Civil establece que el retracto legal en el caso de comuneros o colindantes es de 9 días hábiles a partir de la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad, excepto en algunas comunidades autónomas. Por otra parte, el derecho de tanteo se dirige al copropietario del bien, mientras que el derecho de retracto se ejerce contra el comprador.
Junto a todo ello, mientras que para ejercer el derecho de tanteo se cuenta con un plazo de un mes, para el de retracto se cuentan tres meses a partir del momento en que se toma conocimiento de la enajenación o se inscribe el bien en el Registro de la Propiedad.
Derecho de tanteo en un bien arrendado
Dado que el derecho de tanteo está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos es interesante dedicarle un párrafo a este supuesto.
El derecho de tanteo favorece al arrendatario de manera preferente, en el caso de que el propietario decida la venta del bien. Sin embargo, en el contrato de arrendamiento puede constar la renuncia expresa del arrendatario a ejercerlo. De hecho, es una cláusula habitual en los contratos de arrendamiento comercial, junto con la renuncia a otros derechos como cesión o subarriendo.
Sin embargo ese derecho sólo puede ejercerse cuando se trata de una vivienda única.
Algunas recomendaciones
El titular de un derecho de tanteo siempre es titular de un derecho de retracto en caso de no haber podido ejercer oportunamente. También en el caso de que la venta se realice por un precio inferior al propuesto o en condiciones menos onerosas. Si no es el caso, y no se ejerció el derecho de tanteo, luego no podrá interponerse el recurso de retracto.
El plazo de 9 días para ejercer el derecho de tanteo es un plazo de caducidad.
El derecho de tanteo puede surgir del acuerdo entre las partes o de disposiciones previstas por la ley, en el caso de los arrendamientos urbanos, colindantes y otros ya mencionados. También están previstos los derechos de tanteo y retracto públicos, en los que las administraciones pueden ejercerlo por motivos urbanísticos o de protección social, por ejemplo, en el caso de transmisión de viviendas por ejecución hipotecaria.
Quien ejerce el derecho de tanteo tiene la obligación de hacerse cargo de los distintos gastos correspondientes a la compraventa y otras necesidades del inmueble vendido.