La acción de retracto de comuneros

La acción de retracto de comuneros es un derecho de los copropietarios de adquirir de manera preferente parte de la cosa común, en caso de enajenarse a un tercero, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato por el condómino vendedor.

Se encuentra regulada por el Código Civil y la Ley Hipotecaria. Para ejercer esta acción se deben cumplir ciertos requisitos. Cada comunero puede realizar la acción de retracto por sí mismo, sin embargo, si varios la utilizan, solo lo pueden hacer a prorrata de la porción que tengan en común.

Marco legal del retracto de comuneros

La acción de retracto de comuneros se encuentra regulada por:

  1. Código Civil, artículos correspondientes a la comunidad de bienes, contrato de compraventa y la sección segunda referida al retracto legal. El derecho de retracto es considerado un derecho de adquisición preferente.
  2. Ley hipotecaria, artículo 131 referido a las demandas de nulidad de hipoteca o suspensión de la ejecución.

Requisitos de la acción de retracto de comuneros

Para poder ejercer esta acción se deben cumplir los siguientes requisitos:

  • Que exista un proindiviso o comunidad de bienes.
  • Que haya pluralidad de propietarios y cada uno tenga poder de disposición sobre su cuota.
  • Que se haya producido la venta o dación en pago, ya que de otra manera corresponde ejercer el derecho de tanteo. Es decir, que se haya transmitido el derecho de propiedad. Un convenio de usufructo, por ejemplo, no da lugar a la acción de retracto. La venta incluye distintos supuestos de adquisición onerosa, por ejemplo, ventas judiciales en subasta pública.
  • Que la venta recaiga sobre una porción indivisa. No cabe el ejercicio del retracto cuando el inmueble común se vende como un todo.
  • El comprador debe ser un tercero ajeno a la comunidad de propietarios.
  • La transmisión debe ser onerosa, es decir, debe existir un precio.

Características de la acción de retracto de comuneros

La acción de retracto de comuneros tiene dos características principales:

Procedimiento de la acción de retracto de comuneros

La acción de retracto implica la subrogación del comunero en la posición del tercero adquirente. Dicha subrogación, tal y como lo expresa el artículo 1521 del Código Civil, se debe realizar en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta o dación en pago.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1521 del Código Civil

Según el Código Civil, en principio el ejercicio de la acción de retracto es por la vía judicial. Sin embargo, diversas sentencias han aceptado el ejercicio extrajudicial, ya que, si el comprador retraído acepta el retracto, puede formalizarse ante Notaría.

El lugar de presentación es la notaría o juzgado del lugar donde está radicada la finca. Se necesita la intervención de un abogado y un procurador.

Ya sea en forma judicial o extrajudicial, el Código Civil en su artículo 1524 establece un plazo imprescriptible de nueve días a partir de la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, o desde el momento en que el comunero haya tenido conocimiento de la venta. Este conocimiento debe ser pleno y eficaz, es decir con todos los detalles de la operación. En el caso de una subasta judicial, se puede realizar una vez aprobado el remate.

El mismo artículo determina que el retracto de comuneros excluye al de colindantes.

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Artículo 1524 del Código Civil

Reembolso del pago

Si el comprador acepta retraerse de su operación, el comunero que promueve la acción debe reintegrar al comprador:

  • El precio de venta.
  • Gastos de escrituración.
  • Impuestos.
  • Gastos de inscripción registral.
  • Gastos del contrato
  • Cualquier otro pago legítimo necesario para la venta.
  • Gastos necesarios y útiles efectuados sobre la propiedad.

Sin embargo, la jurisprudencia admite que puede realizarse una consignación del precio o constituir una caución que garantice la consignación en cuanto al precio y los gastos.

Acción de retracto cuando hay varios retrayentes

Como hemos visto, cuando hay varios comuneros que quieran ejercer la acción de retracto, sólo pueden hacerlo por la parte proporcional de su cuota dentro de la comunidad.

Sin embargo, cada comunero puede ejercer el retracto para sí de manera independiente de los otros, sin necesidad de que intervengan. Es decir, que la acción puede ejercerse tanto de manera individual como en conjunto.

Esto es lo que puede entenderse como colisiones en el retracto de comuneros. La legislación española ha previsto bien la regulación de la prioridad y preferencia de unos retractos frente a otros. El artículo 1642 establece que, en casos de colisión entre el retracto enfitéutico y el de comuneros, prevalecerá el primero de ellos. Como concepto general, se entiende que ha enfiteusis cuando un propietario cede a un tercero el dominio de la propiedad o finca. A cambio, el propietario suele recibir del usuario enfiteuta una cuota anual.

Cuando existe colisión entre retracto de comuneros y de colindantes, el de comuneros excluye al de colindantes. Si hay retractos arrendaticios, tienen prioridad legal sobre el retracto de comuneros, sobre todo en el supuesto de arrendamientos rústicos. En el caso de arrendamientos urbanos, no se contempla dicha prioridad.

Jurisprudencia sobre los plazos

En materia de plazo para el inicio de la acción de retracto, citamos la Sentencia de 22 de noviembre de 2004, de la Audiencia Provincial de Soria. En ella se afirma:

Siendo concebidos los retractos legales como una limitación a las facultades de libre disposición del propietario, y sin perjuicio de los plazos específicos que la legislación señala a determinados retractos -en nuestro caso, arrendaticio-, el plazo señalado para ejercitar los mismos es un plazo de caducidad, civil y no procesal, en el que no se descuentan los días inhábiles, siendo que si el último día de plazo es inhábil no puede utilizarse el siguiente, plazo que siendo de caducidad no admite interrupción. La extinción es automática, una vez transcurrido el plazo de caducidad, el derecho o facultad se extingue ipso iure por lo que no será necesaria la alegación a instancia de parte y los Tribunales deberán apreciarla de oficio. El principio de la no interrupción de la caducidad se ofrece como uno de los rasgos que configuran esta institución y que la diferencian de la prescripción.