¿Se puede vender una vivienda sin aceptar la herencia?

Para entrar en posesión y en un futuro disponer de los bienes hereditarios se debe aceptar la herencia. Tal disposición está normada expresamente por el artículo 440 del Código Civil.

El mismo precepto legal detalla que la posesión de los bienes hereditarios es transmitida al heredero, en el caso de que llegue a adirse a la herencia. Precisamente adir significa aceptar la herencia, en forma tácita o expresa. De esta forma, el Código Civil protege a los herederos que aceptan la herencia, otorgándoles diversos derechos, incluida la enajenación de derechos hereditarios.

¿Por qué no podrían los hijos del fallecido vender una casa que les han dejado en herencia, y más si tienen un testamento a su favor? La respuesta es sencilla, no se puede vender un inmueble que figura legalmente a nombre del familiar que ha fallecido.

¿Cuáles serían los trámites a seguir para tener la titularidad de la vivienda y poder vender? Además del abono de los impuestos obligatorios, los trámites dependen del grado de parentesco entre el fallecido y los herederos, así como de que haya o no testamento.

Ausencia de testamento

En el caso de que no exista testamento, es preciso llevar a cabo la declaración de herederos abintestato, lo que puede realizarse en una notaría. A continuación, habrá que demostrar el parentesco mediante algunos documentos, como es el caso de certificados de nacimiento y de matrimonio y declaración de dos testigos que conocen al familiar. El notario fijará los herederos legales y la proporción de titularidad sobre la herencia. Tras ello se elaborará inventario de bienes y se firmará la escritura de partición de la herencia.

Disposición de bienes hereditarios y aceptación de la herencia

La aceptación de la herencia es un acto voluntario por el cual una persona llamada a una sucesión se convierte en heredera. La aceptación puede ser expresa o tácita. Brevemente, la aceptación puede expresarse por instrumento privado o público, mientras que la aceptación tácita se evidencia por la realización de actos que sólo tendrían cabida si se hubiese aceptado la herencia.

La aceptación permite entrar en posesión de los bienes hereditarios, y también de sus derechos y obligaciones. Y el heredero se convierte en sucesor, es decir, que continúa la situación de poseedor del fallecido, sin necesidad de su aprehensión. En esto se diferencia del legatario, que no puede tomar las cosas, aunque el fallecido se las hubiese legado, sino hasta que los herederos no le otorgan la posesión.
Este tipo de posesión se denomina civilísima, precisamente en función del mencionado artículo 440 del Código Civil. La posesión civilísima otorga los varios derechos, entre ellos:

  • Ejercicio de acciones de desahucio, según la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  • Acción reivindicatoria, es decir el reclamo de restitución de bienes que estuvieran en poder de otros sin justificación de su posesión.
  • Donar, ceder o enajenar sus derechos hereditarios según el artículo 1067 del Código Civil, lo cual, según el artículo 1000, implica que se ha aceptado la herencia.

De los distintos artículos se desprende que para realizar cualquier acto de disposición de los bienes hereditarios, incluida la venta, es necesaria la aceptación de la herencia. Y al mismo tiempo, la realización de actos como la venta, donación o cesión de derechos hereditarios, es una señal inequívoca de aceptación de la herencia.

Tal como lo expresamos, no se puede vender una vivienda heredada sin aceptar la herencia, pero para completar la idea debemos decir que sí se pueden vender los derechos hereditarios sobre una vivienda, sin aceptar la herencia de manera expresa, puesto que implícitamente se la estará aceptando al realizar ese acto.

Aceptación de herencia e inscripción en el Registro de la Propiedad

Para proceder a la venta de una vivienda, uno de los requisitos es la presentación del título de propiedad. Es decir que debe modificarse la titularidad de la vivienda, ya que el traspaso de titularidad del fallecido al heredero no es automático.

Para que un heredero pueda ser considerado plenamente titular de una vivienda heredada, se deben dar varios pasos:

  1. Aceptación. Puede ser expresa por instrumento privado o público, tácita por la realización de actos de gestión de la herencia, o por silencio ante la interpelación notarial. Esta puede ser iniciada por cualquiera de los herederos, y obliga a los demás a pronunciarse en un plazo de 30 días, por la aceptación o rechazo de la herencia. Si alguno de los herederos no responde, se entiende la aceptación pura y simple. La aceptación expresa por escritura pública de herencia se realiza ante Notario y conlleva ciertos gastos.
  2. Pago del impuesto a las sucesiones, dentro de los seis meses del fallecimiento. Según la jurisprudencia, el solo pago de este impuesto no produce la aceptación tácita de la herencia excepto que vaya acompañado de otros actos. La cuantía de este impuesto varía según la Comunidad Autónoma. Si corresponde también se debe abonar la plusvalía municipal.
  3. Adjudicación de la herencia. Es una gestión que se realiza ante notario, y es imprescindible para lograr la modificación de la titularidad. Si hay varios herederos, previamente se deberá haber realizado la partición de la herencia.
  4. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Es el último paso y es el que realmente permite al heredero vender la vivienda heredada. De hecho, la inscripción en el Registro no es obligatoria o imprescindible, excepto que el objetivo sea vender la vivienda.

De lo dicho, se desprende que para vender una vivienda heredada no basta con la aceptación de la herencia, sino que además se debe hacer frente al pago de impuestos e inscribir la propiedad en el Registro a nombre del heredero. Esto mismo es también aplicable en caso de querer vender una parte indivisa a un tercero.

En este sentido, hay que recordar que, aunque la propiedad o el inmueble se podría inscribir en el Registro habiendo aplazado el pago de los tributos correspondientes (básicamente la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones), no podrá venderse sin liquidar cuentas con Hacienda.

En síntesis

  • No se puede vender una vivienda sin aceptar la herencia.
  • La aceptación puede ser expresa o tácita.
  • La aceptación de la herencia es obligatoria pero no es el único requisito, ya que para vender una vivienda es necesario ser el titular de la misma y contar con la escritura correspondiente.